Algemene voorwaarden

Deelname aan de obligatielening brengt bepaalde risico’s met zich. Alle materiële risicofactoren die op dit moment bekend zijn bij Pillar Capital zijn opgenomen. Andere factoren die op dit moment niet bekend zijn bij Pillar Capital kunnen van invloed zijn op de financiële positie van de uitgevende instelling. Deze onbekende risico’s kunnen daardoor mede bepalen of de uitgevende instelling in staat is om aan (al) haar (financiële) verplichtingen te voldoen. De materiële risicofactoren die op dit moment bekend zijn, luiden als volgt: risico dat de uitgevende instelling failliet gaat, risico van beperkte verhandelbaarheid, risico dat de uitgevende instelling de obligatielening vervroegd aflost, risico dat de uitgevende instelling de obligatielening niet kan aflossen, leegstandrisico, marktrisico, verzekeringsrisico, wetgevingsrisico en onderhoudsrisico.

Pillar Capital heeft gekozen voor een vermogensstructuur waarbij veel vreemd vermogen en beperkt eigen vermogen wordt ingebracht. De uitgevende instelling heeft daardoor in eerste instantie weinig financiële buffers. Tegenvallende resultaten (bijvoorbeeld als gevolg van het intreden van één of meer risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de uitgevende instelling) kunnen ervoor zorgen dat niet meer kan worden voldaan aan de verplichtingen die verband houden met de obligatielening. De omvang van de tegenvallende resultaten kan zelfs het voortbestaan van de uitgevende instelling in gevaar brengen. Dat zou kunnen leiden tot een faillissement van de uitgevende instelling. Dat kan ervoor zorgen dat de obligatiehouders samen met de onafhankelijke stichting overgaan tot uitwinning van het eerste recht van hypotheek. Het risico bestaat dat de (gedwongen) verkoop van het vastgoedobject onvoldoende opbrengst genereert om de (volledige) obligatielening af te lossen. Daardoor lopen de investeerders het risico dat zij (een deel van) de hoofdsom (en verschuldigde, niet betaalde rente) niet (terug)betaald krijgen. 

De obligaties worden niet genoteerd aan een gereglementeerde markt, georganiseerde of multilaterale handelsfaciliteit. Er zal ook geen markt in de obligaties worden onderhouden door de uitgevende instelling. Een obligatie mag alleen worden overgedragen met medewerking van de uitgevende instelling. Het risico bestaat dat een investeerder zijn obligaties niet of niet op het gewenste moment kan verkopen. Bijvoorbeeld omdat de obligatiehouder geen andere (rechts)persoon vindt die de door hem of haar gehouden obligaties wil overnemen of omdat de uitgevende instelling niet meewerkt aan de overdracht. Als gevolg daarvan kan een obligatiehouder zijn of haar obligaties tijdens de looptijd van de obligatielening niet direct omzetten in liquide geldmiddelen. 

De uitgevende instelling heeft het recht om de obligaties na drie jaar geheel of gedeeltelijk boetevrij vervroegd af te lossen. Obligatiehouders dienen zich er bewust van te zijn dat zij hun inleg eerder terug kunnen krijgen dan verwacht en dat de rentevergoeding in die gevallen naar rato lager zal zijn dan de rentevergoeding die zij zouden krijgen ten opzichte van de situatie dat obligaties niet vervroegd worden afgelost. Hoewel de uitgevende instelling zich zal inspannen om, waar mogelijk, een alternatief te bieden, kunnen voorwaarden van een alternatieve obligatielening afwijken van de huidige voorwaarden.

Aan het einde van de looptijd zal de uitgevende instelling overgaan tot herfinanciering. Het risico bestaat dat geen herfinanciering wordt gevonden en de uitgevende instelling moet overgaan tot verkoop. In dat geval bestaat het risico dat geen koper voor het vastgoedobject kan worden gevonden of dat de uitgevende instelling het vastgoedobject niet of alleen tegen minder gunstige voorwaarden kan verkopen. Ten opzichte van liquide beleggingen zijn er relatief weinig transacties in vastgoed. Dat vergroot het risico dat marktomstandigheden ervoor zorgen dat er geen vraag is naar objecten of dat de voorwaarden voor verkoop minder gunstig zijn voor de uitgevende instelling. In die gevallen bestaat de kans dat de uitgevende instelling over onvoldoende geldmiddelen beschikt om de obligatielening af te lossen. De Obligatiehouders lopen dan het risico hun
deelnamesom en eventuele verschuldigde, niet betaalde rente geheel of gedeeltelijk verliezen.

Het vastgoedobject wordt aangekocht in verhuurde staat. Dit betekent dat vanaf de aankoop direct huurinkomsten worden gegenereerd. Niettemin kan het zijn dat sprake is van tijdelijke leegstand. Bijvoorbeeld als een huurder de huurovereenkomst heeft opgezegd en nog geen nieuwe huurder is gevonden. Het gevolg van leegstand is dat (tijdelijk) minder huurinkomsten worden gegenereerd. Hoewel de uitgevende instelling in haar begroting rekening heeft gehouden met een tijdelijke leegstand, kan het zijn dat de andere huurinkomsten te laag zijn om de verminderde huurinkomsten als gevolg van leegstand op te vangen. Als dit het geval is, dan heeft dat een negatief effect op het bedrijfsresultaat van de uitgevende instelling. Het risico bestaat dat de uitgevende instelling over onvoldoende financiële middelen beschikt om de rente (tijdig) te kunnen voldoen aan obligatiehouders. 

Het economische klimaat is van invloed op de vraag naar en het aanbod van vastgoed. Dat geldt voor zowel de markt van koop en verkoop als voor de verhuurmarkt. Als de vraag naar bedrijfsruimte daalt, bestaat het risico dat eventuele nieuwe huurovereenkomsten alleen tegen minder gunstige voorwaarden kunnen worden aangegaan. Hierdoor kan het zijn dat de uitgevende instelling minder huurinkomsten ontvangt dan verwacht. Dat heeft een negatief effect op het bedrijfsresultaat van de uitgevende instelling. Het risico bestaat dat de uitgevende instelling over onvoldoende financiële middelen beschikt om de rente (tijdig) te kunnen voldoen aan de obligatiehouders. Veranderende marktomstandigheden kunnen er ook voor zorgen dat de vraag naar vastgoed daalt. Een lagere vraag naar vastgoed kan resulteren in een waardedaling van het vastgoedobject. Als dat het geval is aan het einde van de looptijd, dan kan het zijn dat financiers niet het volledige bedrag willen herfinancieren. Ook kan het zijn, als het vastgoedobject wordt verkocht aan het einde van de looptijd, dat de uitgevende instelling het vastgoedobject niet tegen de gewenste voorwaarden kan verkopen. Vanwege de beperkte liquiditeitspositie van de uitgevende instelling bestaat het risico dat de uitgevende instelling waardedaling als gevolg van het economische klimaat niet kan opvangen. Als dat het geval is, dan kan de uitgevende instelling de obligatielening niet (volledig) aflossen.

Voor het vastgoedobject wordt een opstalverzekering afgesloten om gebruikelijke risico’s, zoals brand- en waterschade, af te dekken. Als de uitgevende instelling een beroep doet op de verzekering, dan geldt een eigen risico. Schade door uitzonderlijke gebeurtenissen zoals natuurrampen, oorlogen, terreur etc. is niet verzekerd en komt voor rekening van de uitgevende instelling. Bij schade aan het vastgoedobject moet de uitgevende instelling dus meer kosten maken dan begroot. Het risico bestaat dat de uitgevende instelling hierdoor over onvoldoende financiële middelen beschikt om aan haar financiële verplichtingen jegens obligatiehouders te kunnen voldoen.

Wet- en regelgeving zijn aan verandering onderhevig. Het kan zijn dat toepasselijke wet- en regelgeving wijzigt gedurende de looptijd van de obligaties. Denk hierbij aan wetswijzigingen in wet- en regelgeving omtrent huur(bescherming), bestemmingsplannen, inrichtingseisen, veiligheidsvoorschriften of fiscale wetgeving. Wetswijzigingen kunnen leiden tot meer kosten voor naleving of andere onvoorziene uitgaven. Een verhoging van de kosten of onvoorziene uitgaven zijn van invloed op de financiële positie van de uitgevende instelling. Het risico bestaat dat er vanwege de hogere kosten voor naleving of onvoorziene uitgaven onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn om de rente (tijdig) te voldoen aan de obligatiehouders.

Elk vastgoed heeft jaarlijks in meer of mindere mate te maken met onderhoud of met noodzakelijke aanpassingen, bijvoorbeeld om aan de wettelijke eisen te blijven voldoen. Indien onvoorzien onderhoud moet worden uitgevoerd aan het vastgoedobject, dan kan het zijn dat de uitgevende instelling meer kosten moet maken dan begroot. Hogere kosten hebben een negatief invloed op het resultaat van de uitgevende instelling. Het risico bestaat dat de uitgevende instelling over onvoldoende financiële middelen beschikt om aan haar financiële verplichtingen ten opzichte van obligatiehouders te kunnen voldoen.